商品房预售登记备案行为法律属性的认定

　　【要点】

　　依据城市房地产管理法等法律、法规规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，则房管部门仅会对房屋销售方的开方商进行行政处理，并未规定预售登记备案行为对商品房买卖合同双方之外的第三方发生法律效力。预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。在预告登记制度实施以后，由于法律已经为买受人提供了足以阻止物权变动的法律手段，如果买受人仅办理商品房预售登记备案而未办理预告登记，虽然支付全款，但未实际占有的情况下，则不应具有阻止执行的效力。

　　【案情】

    原告（上诉人）：山东某公司

    被告（被上诉人）：刘某某

    被告：曹某某、王某

　　2011年11月11日，原告某公司与临淄区某房屋原购房人曹某某、王某签订《商品房买卖合同》，合同对房屋状况、价格、付款方式等作出了约定，同时约定原告某公司在2013年6月30日前为购房人办理完房屋权属登记。合同签订后，曹某某、王某支付了全部房款。2012年12月28日，曹某某、王某因个人原因申请退房，原告某公司为其办理了退房手续，并将所付房款予以退还（包括原告某公司从贷款银行获得的全部住房贷款）；同日，原告某公司与曹某某、王某签署了退房协议。人民法院依据被告刘某某的申请于2013年1月7日对经登记的涉案商品房买卖预售合同所载明的原告某公司享有的权利进行了财产保全。涉案经登记的商品房买卖预售合同预售登记至今尚未撤销。人民法院采取保全措施后，原告某公司提出执行异议，2014年9月16日，法院作出（2013）临执字第1316-1号执行裁定书，驳回了原告某公司的异议，为此形成诉讼。

　　【审判】

　　人民法院经审理认为：商品房买卖合同预售登记就其性质而言系非物权登记，是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。办理了商品房买卖合同预售登记，实际上是在一定程度上对该房屋买卖进行了公示，经过预售登记的商品房买卖合同在预售登记未撤销前，该商品房买卖合同的效力优于未经登记的旨在变更同一房产产权的合同的效力；故原告某公司与曹某某、王某于2012年12月28日签订的退房协议的效力不能对抗信赖经过登记的商品房买卖预售合同的善意第三人；原告某公司与曹某某、王某于2012年12月28日签订的退房协议及随后发生的退还房款的民事法律行为遂不能构成对本院所采取的财产保全措施的阻却。商品房买卖预售合同登记虽非物权登记，但是人民法院对此采取保全措施后，买受人就商品房买卖合同所享有的权利（包括但不限于将来取得房产物权的权利及买卖合同终止后要求出卖人退还购房款的权利），处于一种暂时冻结状态。综上所述，原告某公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，一审判决驳回原告某公司的诉讼请求。

　　原告某公司某公司持原审意见提起上诉。二审法院经审理认为：原告某公司某公司与曹某某、王某虽然就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并办理了商品房买卖合同网上备案，但未办理产权预告登记和产权过户手续，故涉案房屋的所有权人尚未发生变更，涉案房屋的所有权人仍为原告某公司某公司，原审法院对此未予认定不当，予以纠正。2012年12月28日，原告某公司某公司与曹某某、王某就涉案房屋签订了退房协议，双方约定解除涉案商品房买卖合同，原告某公司某公司按约定退还曹某某、王某交纳的购房款并代曹某某、王某偿还了涉案房屋银行贷款，并于2012年12月31日向房管部门提交商品房网上备案合同解除申请，此时，原告某公司某公司与曹某某、王某之间的商品房买卖合同已经解除。至于房管部门对于双方提交的商品房网上备案合同解除申请是否审批，并不影响双方解除合同的效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房买卖预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，因此，商品房买卖预售合同登记备案并不具有物权的效力，原审法院认为经过预售登记的商品房买卖合同在预售登记未撤销前，该商品房买卖合同的效力优于未经登记的旨在变更同一房产产权的合同的效力不当，予以纠正。在涉案商品房买卖合同解除后，原审法院于2013年1月7日对涉案房屋采取财产保全措施，缺乏事实和法律依据。因此，原告某公司某公司主张停止对涉案房屋的执行于法有据，予以支持。据此，二审判决：1.撤销一审判决；2.确认位于山东省淄博市临淄区某小区房屋归上诉人某公司所有；3.停止对位于山东省淄博市临淄区某小区房屋的执行。

　　【评析】

　　依据城市房地产管理法等法律、法规规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，则房管部门仅会对房屋销售方的开方商进行行政处理，并未规定预售登记备案行为对商品房买卖合同双方之外的第三方发生法律效力。预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。换言之，该制度只是一种行政管理手段而已，登记机关在登记备案的时候通过审查开发商的预售资格以及防止开发商一房多卖， 这在一定程度上能保证交易的顺利进行。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权。商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否不仅对商品房买卖合同的效力没有影响，更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。

　　根据物权法第二十条和《房屋登记办法》的相关规定，预告登记属于不动产物权登记制度中的一种，其所登记的不是已经完成的不动产物权变动，也就是说不是现实的物权变动，而是目的在于保障将来实现物权，在法定期限内具有一定的物权公示效力。

　　通过上述对两种法律制度法律属性的认定，可以看出两种法律制度虽然有一定联系和相似之处，但也是具有明显区别的。

　　第一，二者法律属性不同。预售登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记制度是不动产登记制度，因此两者的法律效力也不一样。预告登记在法定期限内具有一定物权公示效力，而预售登记备案只具有债权合同公示效力，购房人如想进一步取得相应物权公示效力，必须在合同登记备案之后再进行预告登记。

　　第二，二者申请主体不同。预售登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的，换言之它是开发商的一项义务，开发商如不履行该义务将会受到行政处罚。而预告登记是在双方合意之下申请的，不具有强制性。在双方达成合意后可以申请登记，也可以不申请预告登记；双方达成合意后，如果开发商不按照约定与购房人一起申请时，购房人也可以单方申请预告登记。

　　第三，二者适用范围不同。预售登记备案只是适用于商品房预售合同，适用范围较窄。而预告登记则适用于预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等多种情况，适用范围较宽。

　　第四，二者实施顺序不同。预售登记备案行为在前，而预告登记在后。预售登记备案起源于1995年起实施的城市房地产管理法，而预告登记起源于2007 年10 月1日起实施的物权法。物权法实施之后，特别是2008 年7 月1 日后建设部颁布的《房屋登记办法》实施后，预售登记备案制度的作用主要是和预购商品房预告登记制度相衔接，要办理预购商品房预告登记，必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。2016年1月1日公布施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条对申请预购商品房的预告登记作出了更为细致的规定。

　　在预告登记制度实施以后，由于法律已经为买受人提供了足以阻止物权变动的法律手段，如果买受人仅办理商品房预售登记备案而未办理预告登记，虽然支付全款，但未实际占有的情况下，则不应具有阻止执行的效力。本案中，一审法院认定争议房产归曹某某、王某所有，混淆了商品房买卖合同的网上备案制度与物权法意义上的预告登记制度及不动产物权变更登记制度。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，原告某公司某公司与曹某某、王某虽然就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并办理了商品房买卖合同网上备案，但未办理产权预告登记和产权过户手续，故涉案房屋的所有权人尚未发生变更，涉案房屋的所有权人仍为原告某公司某公司。在涉案商品房买卖合同2012年12月31日解除后，一审法院于2013年1月7日对涉案房屋采取财产保全措施，缺乏事实和法律依据。原告某公司某公司主张该房屋为其所有，并要求停止对涉案房屋的执行于法有据，二审法院依法改判具有事实和法律依据。